(課題研究成果摘要)
李 培 許亞斌 趙光恩 張 洪 柏志成
劉宏進(jìn) 曾國(guó)斌 陳信忠 吳新豪 宋希博
前言
高校校園物業(yè)歷經(jīng)十余年的起步發(fā)展期，行業(yè)氣候基本形成，服務(wù)專業(yè)化水平不斷提升，物業(yè)實(shí)體實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)，從業(yè)人員素質(zhì)和數(shù)量顯著提高，高校物業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化服務(wù)的市場(chǎng)份額日益增加，“系統(tǒng)化”、“一站式”、“專業(yè)分包”促使高校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率效益明顯提高。
校園物業(yè)管理的水平、質(zhì)量和規(guī)模還不能滿足現(xiàn)代大學(xué)的發(fā)展需要。具體表現(xiàn)在總體水平不高，尚未形成較為成熟的產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)化程度不夠，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)體系不健全；高校物業(yè)市場(chǎng)開放程度不夠，物業(yè)企業(yè)整體綜合實(shí)力不強(qiáng)；地區(qū)高校間差異較大，傳統(tǒng)的校園管理機(jī)制對(duì)校園物業(yè)發(fā)展存在著較大的阻力。
一、指導(dǎo)思想
(一)結(jié)合校園物業(yè)行業(yè)實(shí)際，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。堅(jiān)持以人為本，積極構(gòu)建和諧共贏的高校物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，為高校教學(xué)、科研和師生生活提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。
(二)堅(jiān)持社會(huì)化方向，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)行。順應(yīng)高校后勤社會(huì)化改革的趨勢(shì)，遵循高校辦學(xué)規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓市場(chǎng)機(jī)制在高校物業(yè)資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。
(三)堅(jiān)持服務(wù)育人宗旨。高校校園物業(yè)具有服務(wù)育人、管理育人、環(huán)境育人的重要功能，要遵循教育規(guī)律，開發(fā)利用教育資源，充分發(fā)揮育人功能，擴(kuò)大社會(huì)效益。
(四)堅(jiān)持走專業(yè)化運(yùn)營(yíng)之路。引入專業(yè)管理、專業(yè)服務(wù)和專業(yè)技術(shù)，立足提升高校物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，建立系統(tǒng)的、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的高校物業(yè)服務(wù)體系。
二、總體目標(biāo)
(一)到2015年，高校物業(yè)管理的總體水平不低于社會(huì)物業(yè)管理平均水平。到2020年，實(shí)施專業(yè)化“大物業(yè)”管理模式的高校數(shù)量達(dá)到總數(shù)的80％以上，高校物業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其管理體系、服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)體系趨于成熟和完善，達(dá)到整個(gè)物業(yè)行業(yè)較高水平。
(二)逐步實(shí)現(xiàn)“管辦分離”、“管建分離”、“事企分開”，逐步實(shí)現(xiàn)以高校內(nèi)部服務(wù)為主向主要由市場(chǎng)提供服務(wù)轉(zhuǎn)變。到2015年，60％以上的高校建立以合同為基礎(chǔ)的，實(shí)施以市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化為主要特征的新型物業(yè)管理服務(wù)模式；到2020年，努力使該比例達(dá)到80％以上。
(三)加快市場(chǎng)主體培育，提高校園物業(yè)服務(wù)實(shí)體的質(zhì)量和數(shù)量，引進(jìn)熟悉高校物業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)化服務(wù)公司。各省、自治區(qū)、直轄市在未來十年要形成一定數(shù)量的、綜合實(shí)力強(qiáng)、專業(yè)化程度高的高校物業(yè)管理品牌龍頭企業(yè)。
三、主要任務(wù)
(一)物業(yè)市場(chǎng)建設(shè)
1．高校物業(yè)市場(chǎng)開放。一是將部分物業(yè)項(xiàng)目委托社會(huì)專業(yè)化公司，進(jìn)行市場(chǎng)開放試點(diǎn)；二是對(duì)現(xiàn)有管理機(jī)制進(jìn)行革新，改變現(xiàn)有的“部門眾多、責(zé)任不明、效率不高”的不良局面，按照現(xiàn)代物業(yè)的管理模式，進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，實(shí)行校園“大物業(yè)”模式，再進(jìn)行整體委托管理；三是高校新建校區(qū)可完全實(shí)行市場(chǎng)化新機(jī)制，引進(jìn)品牌物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行整體托管。
2．高校物業(yè)市場(chǎng)規(guī)范。建立高校物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，把好市場(chǎng)入口關(guān)，建立以招投標(biāo)為主要方式的服務(wù)主體評(píng)審引入機(jī)制。明確學(xué)校、行業(yè)、政府部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及行為的監(jiān)控責(zé)任。供需雙方建立以合同為基礎(chǔ)的契約關(guān)系，形成科學(xué)的定價(jià)機(jī)制，做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，質(zhì)價(jià)相符。
(二)市場(chǎng)主體培育
1．非法人物業(yè)中心的改制。一是擴(kuò)大物業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)范圍，逐步實(shí)現(xiàn)整合性強(qiáng)的“大物業(yè)”模式，嘗試與學(xué)校建立準(zhǔn)甲乙方契約關(guān)系，逐漸實(shí)行“包干制”的物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)方式；二是成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)股份制公司，實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，按照市場(chǎng)規(guī)則與學(xué)校建立合作關(guān)系，條件成熟的可以向校外拓展物業(yè)業(yè)務(wù)。
2．加強(qiáng)有教育背景物業(yè)企業(yè)的培育。創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，培育若干個(gè)有品牌、有實(shí)力、有市場(chǎng)份額的高校物業(yè)企業(yè)，引導(dǎo)其提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，迅速成長(zhǎng)為品牌龍頭企業(yè)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為更多高校提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。
3．積極引入社會(huì)品牌物業(yè)企業(yè)。穩(wěn)步引入對(duì)高校物業(yè)具有較高認(rèn)知度、具有一些成功經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)入高校物業(yè)市場(chǎng)，強(qiáng)化監(jiān)管和引導(dǎo)，建立以市場(chǎng)機(jī)制為核心、兼顧校園物業(yè)教育屬性的合作協(xié)調(diào)機(jī)制。
(三)物業(yè)體系建設(shè)
1．市場(chǎng)準(zhǔn)入。建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，適度提高準(zhǔn)入條件，完善校園物業(yè)招投標(biāo)制度，對(duì)入圍企業(yè)進(jìn)行周期評(píng)審，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。對(duì)企業(yè)開展信用評(píng)級(jí)，完善市場(chǎng)信用記錄，及時(shí)淘汰不良企業(yè)。
2．標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府主管部門委托高校物業(yè)行業(yè)組織，參考社會(huì)物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校物業(yè)實(shí)際和特點(diǎn)，制訂校園物業(yè)服務(wù)規(guī)范和不同等級(jí)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。
3．評(píng)價(jià)體系。制訂高校校園物業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)化”評(píng)審辦法，對(duì)評(píng)選優(yōu)秀者進(jìn)行授牌。引導(dǎo)和鼓勵(lì)高校物業(yè)管理企業(yè)開展ISO國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，提高校園物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平。
4．定價(jià)機(jī)制。實(shí)行行業(yè)指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)相結(jié)合。參考社會(huì)物業(yè)直接成本、間接成本結(jié)構(gòu)的定價(jià)辦法，制訂《高校物業(yè)收費(fèi)辦法》和《服務(wù)等級(jí)與價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。
5．監(jiān)管體系。建立職能部門依法監(jiān)管、行業(yè)組織專業(yè)監(jiān)管、后勤部門合同監(jiān)管、師生員工民主監(jiān)管相結(jié)合的多位一體的物業(yè)監(jiān)管體系，明確主體責(zé)任范圍界限，完善風(fēng)險(xiǎn)防范體系。
(四)質(zhì)量工程建設(shè)
1．優(yōu)質(zhì)服務(wù)工程。要理順管理體制，加強(qiáng)資源整合，實(shí)行歸口管理；配備高素質(zhì)、專業(yè)化員工隊(duì)伍，建立科學(xué)、高效的運(yùn)行機(jī)制，做到人員各司其職、措施得力到位，建立“一站式”優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2．安全管理工程。高校領(lǐng)導(dǎo)、后勤機(jī)關(guān)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)體要高度重視，全面排查、徹底消除安全隱患，制訂應(yīng)急處置預(yù)案，增強(qiáng)快速反應(yīng)能力，提高基層執(zhí)行力，確保安全正常運(yùn)行。
3．物業(yè)保值增值。提高專業(yè)化水平，加強(qiáng)對(duì)房屋、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的管理、維修和養(yǎng)護(hù)，支持和鼓勵(lì)引入先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)手段和先進(jìn)設(shè)備，改善物業(yè)狀況，延長(zhǎng)使用壽命，節(jié)約管理成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。
4．物業(yè)科技管理。深入研究并大力推進(jìn)管理信息化、數(shù)字化建設(shè)，不斷引入先進(jìn)科學(xué)技術(shù)和軟硬件系統(tǒng)，積極推廣信息技術(shù)等新技術(shù)、新方法，使高校物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)智能化、科技化和現(xiàn)代化，服務(wù)水平上升到一個(gè)新的臺(tái)階。
四、實(shí)施部署
(一)政府扶持和監(jiān)管
政府主管部門要對(duì)高校物業(yè)良性發(fā)展提供政策支持，協(xié)調(diào)好與供水、供電、房管、衛(wèi)生、工商、公安、消防等職能部門之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，以培育新興服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略眼光給予全方位的扶持，加大對(duì)高校物業(yè)的公益性投入，積極履行市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)，規(guī)范高校物業(yè)的市場(chǎng)行為。
(二)高校監(jiān)督和指導(dǎo)
高校要重視校園物業(yè)對(duì)學(xué)校發(fā)展的重要作用，積極履行監(jiān)督指導(dǎo)職能，構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一、開放、有序、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，讓不同類型市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)、相互學(xué)習(xí)、共同提高、優(yōu)勝劣汰，不斷提高校園物業(yè)管理科學(xué)化、服務(wù)專業(yè)化水平。
(三)行業(yè)組織引領(lǐng)和自律管理
進(jìn)一步完善高校物業(yè)管理行業(yè)組織建設(shè)，開展廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和深入的理論探討，加快制訂行業(yè)規(guī)范、操作規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化安保、維修、綠化、能源、設(shè)備和環(huán)境等專業(yè)職能，提高市場(chǎng)監(jiān)管、人才培訓(xùn)和政策咨詢等方面的服務(wù)水平，提高行業(yè)號(hào)召力和引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的能力。
(四)物業(yè)部門履責(zé)和達(dá)成目標(biāo)
高校物業(yè)管理部門要科學(xué)管理、誠信經(jīng)營(yíng)、精細(xì)服務(wù)，按照行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，做到理念先進(jìn)、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)優(yōu)良、管理有序，加快高校物業(yè)社會(huì)化、管理科學(xué)化、服務(wù)專業(yè)化進(jìn)程。